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　　今年3月14日，越秀以总价75383万元，拿下了杨浦区长海社区002-05地块（长海街道340街坊），容积率2.3，溢价率9.58%，楼板价43941元/㎡，房地联动价92000元/平。

　　项目东至002-06地块,南至市光路,西至居民小区,北至民京路;002-05:东至002-06地块,南至市光路,西至居民小区,北至民京路。

　　地块位于长海路街道,临近江湾-五角场主城副中心，居住氛围较好，基础设施及公共配套较齐全。距离8号线米。

　　作为城市副中心江湾五角场的新盘，越秀杨浦天玥整体规划汲取现代豪宅营造理念，打造一座鎏金洋房住区，重塑版块内的人居标准。

　　经典平衡对称美学，极致线条设计，让建筑庄严不失灵动。大面玻璃、金属格栅、现代铝材搭配，辅以玫瑰金与学府灰色彩，彰显建筑立面的鎏金质感与美学。4大景观中轴、全域花园主题空间，让家生长在公园里。

　　为了营造归家的仪式感，越秀杨浦天玥打造了宽约35米、高约5.1米酒店式奢阔门头，引入了价值不斐的名贵黑松。酒店式入户大堂的营造，精选雪山飞狐奢石，高山流水奢石、星白奢石等奢材，将品质感拉满。

　　同时，酒店式入户大堂溯源海派经典，融入古铜色金属格栅、海派拼花（首层和地下大堂）、海派复古压花玻璃等海派表达，让人文感满满。

　　越秀杨浦天玥还打造了新海派风情街区，花园街区设计与公共空间无界相连，让城市界面焕然一新。同时，自带建筑面积约2000㎡潮流烟火市集，便捷生活，楼下即享。

　　放眼上海的中环旁一些热门板块，几乎都来到10-13万/㎡的区间。大宁新房均价10.5万/㎡，线.2万/㎡，北蔡也达到了约11万/平........

　　对于想买中环边的小伙伴来说，杨浦已经是为数不多超高的性价比的区域了。其中，北中环沿线万/㎡的越秀·杨浦天玥，更是突出！

　　横向来看，整个五角场片区很久处于断供状态，从2016年至今，才有3块土地供应！项目三月份拿地均价9.2万/㎡，5月份，拿地的北京城建联动价格10.7万/㎡，整整涨了1.5万/㎡！

　　7月份土拍不限价后，北京城建&越秀豪掷22亿拿下长白社区项目，光楼面价就达70272元/㎡！换句话说，越秀杨浦天玥是目前低门槛上车杨浦的仅存机会。

　　从二手层面来看，一街之隔就是新江湾国际生态住区，二手挂牌坚挺，普遍在11-13万/㎡，盛世御龙湾8月最新的挂牌均价为11.4万/㎡，上海院子挂牌均价为11.8万/㎡，与项目存在着某些特定的程度的安全垫。

　　越秀·杨浦天玥处在杨浦唯一的风貌保护区——江湾历史风貌保护区内。很好地保存了本土的历史底色，兼具丰厚的文化渊源，可遇不可求！

　　上海的风貌保护区多以优先保护为主，很难有新的住宅土地供应，像市区里的风貌低密别墅，动辄20-30万一平米起步，让人望而却步。项目打造的洋房住区，毗邻共享五角场商圈繁华，同时兼顾江湾湿地的优质宜居生态环境。

　　2024年，是新房卷品质的一年，从公区卷到车库到实景示范区，切切实实让购房者眼前一亮。

　　此次越秀杨浦天玥做了五大亮点，从已经开放的样板间，就能体会到项目满满的质感。

　　外立面上，参考了新加坡的豪宅如nassim road的立面设计，采用大面玻璃，增加金属格栅+铝材搭配，融合学府灰高级配色，呈现学府灰与玫瑰金辉映的宝格丽高奢风格。

　　为了给业主一个完美的归家仪式感，项目设计了长约35m宽，约5.1m高奢阔门头，且有名贵黑松迎客。酒店式入户大堂的营造，精选雪山飞狐奢石，高山流水奢石、星白奢石等奢材。

　　社区景观上，南侧中轴线预留了花园会客厅，北侧中轴线营造疏朗有致的主题花园空间，还有法布尔探索花园（全龄探索乐园），包括在2#的下面的架空层配置室内儿童主体活动场地，给到孩子充分的户外室内探索空间。

　　项目自带建筑面积约3480㎡潮流烟火市集。东川新民坊将构建了一个雅俗共赏的混合业态体系，汇集多品类的宝藏品牌，带来全天候的市集体验，营造家门口的精致烟火气。

　　雪山飞狐奢石的产地是巴西。这种奢石因其独特的美丽和高质量而备受推崇，大范围的使用在高档家居和商业装饰中。雪山飞狐奢石以其黑白交织的纹理和均匀分布的水晶，为任何空间增添了独特的美学价值。

　　玄关USB五孔插座：手表、手机、手电等小电器的充电，出门不忘带；手扫感应灯：入户挥手感应，归家照明 。

　　日立空调及地暖、格兰斯柯的新风系统三大件，让家里冬暖夏凉、清新满屋、健康生活。

　　水槽采用的是铂浪高不锈钢大单盆：配合抽拉式水龙头，轻松洗刷。底下安装了末端净水康丽根或同等品牌。

　　侧吸油烟机：侧吸减少空间占用，不碰头，视野开阔，一擦就干净，手势控制，烟烹联动

　　防干烧燃气灶：可与油烟机进行智慧联动，60秒内干烧自动熄火，2分钟内无锅自动熄火。

　　厨房安装了欧普的凉霸：解决了夏天热谁都不爱做饭的困扰，直流变频技术，强动力更节能家的巨量收纳卫浴：

　　主卫配置魔镜，双面高清镜面，内含美妆冰箱的镜柜及卫浴柜，恒温冷藏。背后主墙面采用岩板设计，经久耐用，内部还收纳细节还预留4孔电源，电动牙刷、卷发棒等吹风机收纳孔、洗脸巾抽取孔。

　　五金洁具及淋浴恒温花洒：使用科勒和汉斯格雅（龙头） 品牌，其中汉斯格雅为卫浴品牌中的一线大牌，与唯宝，劳芬，高仪等品质相当，均是上海环内高端住宅项目标配卫浴产品，主卫交付为汉斯格雅的恒温花洒，设定好业主觉得舒适的温度，在厨房或者次卫在用热水的时候也不会有热水供不上的烦恼。

　　卫生间吊顶：奥普暖风机和防潮铝蜂窝大板，防潮抗污，生活更健康，美观实用，冬季暖风抗寒。

　　家的温情欢聚场：餐厅区域放置一个餐边柜，同样选用了雪山飞狐奢石做透光台面设计，餐边柜在‌收纳储物方面具有非常明显作用。

　　样板房实景照片（具体以实际交付为准）阳台朝南，客（厅）+卧（室）连通设计：建筑面宽约5.1m，进深约1.5m，建筑面积约8㎡左右

　　在杨浦“一心一区一轴一带”战略引擎下，江湾五角场将慢慢地增加城市副中心能级。

　　西部核心发展区，将围绕中央活动区、江湾五角场主城副中心，承接全世界城市核心功能。杨浦科创带，未来将建设成为上海科创中心核心功能承载区，与张江科学城、大零号湾、G60科创走廊比肩。

　　杨浦中部北商业文化发展轴，将串联江湾-五角场、共青森林公园、滨江中北段地区中心等节点，构建都会生活轴线。

　　越秀·杨浦天玥正处于核心发展区大创智东侧，大创智创新发展示范区是全上海唯一获得国家级文化产业示范园区，作为上海创新浓度更高的地方，如今孕育4500多家双创企业，其中营业收入超过5000万元的企业达63家。

　　目前已经入驻的企业，如字节跳动、B站、叠纸网络等各类技术力量，超过17万名知识工作者在此创业。

　　未来，德国大陆集团、汉高等国际有名的公司将陆续入驻杨浦。其中，作为上海创新浓度更高的大创智创新发展示范区，4500+家双创企业入驻，营业收入超5000万元的企业达63家，各类上市企业15家，总营收超3000亿元。信息源自：上海杨浦官微

　　直线号线号线号线三门路站，串联起五角场、虹口足球场、静安、人民广场、新天地、淮海路等核心商圈。

　　同时，自驾经内环高架、中环高架、外环高速，或是逸仙高架路、淞沪路，可速达全城热点版图。

　　包括上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场（原东方商厦）、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场醇熟商业。

　　同时，近享133世界广场、海尚世界智慧天地、中原城市广场、国华广场的潮流之享。休闲、购物娱乐，一应俱全。

　　在生态上，区域唯一的宝藏湿地——江湾湿地（直线米）、新江湾公园（直线千米）、共青森林公园(4A级景区)、安徒生童话乐园（直线千米）等荟萃，让鲜氧生活成为日常。

　　在医疗上，长海医院、东方肝胆外科医院、上海新华医院、上海肺科医院等四大三甲医院环伺，守护家人健康。

　　得益于杨浦深厚的历史羁绊，目前它的价格在浦西七区极具性价比。伴随规划落地、产业高质量发展，它还一手握着新兴未来，抖音、字节等企业大厂的入驻，将会引入更多的高知群体，焕新城市面貌。

　　五角场罕见的洋房住区，城市繁华+历史风貌+超高品质，越秀杨浦天玥，真的值得一看！

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　　近年来，中国房地产市场规模持续扩大，但增速逐渐放缓。2024年，房地产市场整体面临较大的调整压力，前三季度新房销售同比下降明显，二手房市场虽然通过“以价换量”保持了一定的活跃度，但整体市场仍呈现降温趋势。根据中指研究院的数据，2024年1-11月，各梯队城市新房销售规模同比均会降低，其中一线城市降幅最小。然而，四季度以来，随着多项利好政策的出台和落地，核心城市量价加快修复，房地产市场出现了阶段性回稳。

　　从销售数据分析来看，2024年上半年，房地产销售面积下降了19%，销售额更是下降了25%。具体到2024年1-11月，新建商品房销售面积同比下滑18%，其中住宅销售面积下降了20.4%；销售额方面，新建商品房同比下降23.6%，住宅销售额降幅达到25.6%。这一些数据清晰地表明，房地产市场销售规模连续两年出现回调，市场遇冷，购房需求不断减少。

　　在政策环境方面，为了应对房地产市场的下行趋势，中央及地方政府出台了一系列利好政策。2024年9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，随后多部委集中出台政策“组合拳”，地方积极落实有关政策。四季度以来，核心城市量价加快修复，房地产出现阶段性回稳。2024年12月，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，释放了更加坚定的稳楼市基调。

　　中国房地产市场的区域分化现象日益明显。一线城市和部分经济发达、人口持续流入的二线城市由于具有较强的产业支撑、优质的公共资源和较大的人口吸引力，住房需求相对旺盛，房地产市场仍有一定的发展空间。而一些三四线城市及经济欠发达地区则可能面临人口流出、产业基础薄弱等问题，住房供大于求的情况可能较为严重。

　　具体来看，2024年复苏较好的城市以人口人才净流入、库存去化快、产业优势突出的城市为主，而无突出优势产业、人口流出、库存高企的城市复苏表现相对较差。例如，北京、深圳、成都等城市属于复苏第一梯队，这些城市环比连续3个月正增长、同比连续3个月改善；而福州、南宁、泉州等城市复苏较弱，这些城市环比、同比改善幅度小、维持的时间短。

　　• 政策目标明确：2024年9月26日，中央政治局会议明白准确地提出“要促进房地产市场止跌回稳”，这一目标成为后续政策的核心导向。随后，多部委集中出台了一系列政策“组合拳”，包括取消限购、限售、限价等限制性措施，降低住房公积金贷款利率、房贷首付比例以及存量贷款利率等，这些政策的实施有效提振了市场信心，促进了房地产市场的阶段性回稳。

　　• 政策力度不断加大：2024年12月，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并提出要加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。此外，还强调了合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

　　• 二线及三四线城市政策宽松：二线及三四线城市则更看重通过优化住房信贷政策、发放购房补贴、加大房票安置力度等措施来刺激市场需求。例如，郑州不再对新建商品住房实行价格指导，由开发企业自主定价销售；南京取消商品住房项目摇号销售要求，由开发企业自主销售。这些宽松性政策的实施，有助于缓解当地房地产市场的仓库存储上的压力，促进市场的平稳发展。

　　• 政策的因城施策：地方政府在制定政策时最大限度地考虑了当地的房地产市场供求关系、库存水平、经济发展状况等因素，实现了因城施策。例如，一些人口流出较多、仓库存储上的压力较大的城市，通过加大购房补贴力度、降低首付比例等方式吸引人口回流和购房需求；而一些经济发展较好、人口持续流入的城市，则更看重优化住房供应结构，提高住房品质，以满足居民的改善性住房需求。这种差异化的政策调整，有助于各地房地产市场依据自己特点实现平稳健康发展。#3.市场供需

　　• 刚需与改善型需求分化：2024年，随着二手房价格持续下调，北京、上海、深圳等核心城市的刚需购房者加快入市，总价300万以下二手房成交套数同比明显增长。刚需购房者主要关注房屋的性价比和实用性，对价格较为敏感。与此同时，改善型需求也慢慢的变成为市场的支撑力量。2024年1-11月，监测城市中多数城市90-120平方米新房成交套数占比保持在四成以上，占据市场主流地位；上海、无锡、绍兴等城市144平方米以上新房成交套数占比较2023年同期提升超5个百分点。改善型购房者更注重房屋的品质、户型设计和小区环境，对价格的承担接受的能力相对较强。

　　• 人口结构与需求变化：从人口视角来看，中国城镇化率仍在快速推进，2024年1-11月，全国新建商品房销售面积预计9.7亿平方米，同比下降14.3%，但现房销售2.6亿平方米，同比增长19.4%，表现明显好于期房。这表明新增城镇人口的购房需求依然存在，但市场整体需求受到多种因素的综合影响。此外，随着人口老龄化的加剧，养老地产、旅游地产等新型住宅形式逐渐受到市场关注。未来，随着家庭结构的小型化和人口老龄化程度的加深，改善性需求将成为房地产市场的结构性亮点。

　　• 区域需求差异：一线城市和部分经济发达的二线城市由于人口持续流入、产业支撑强，改善型需求旺盛，如2024年上海2000万元以上新房成交套数同比增长52%，深圳2000万元以上新房成交套数同比增长49%。而三四线城市则面临人口流出、产业基础薄弱等问题，刚需和改善型需求均相对不足，市场去仓库存储上的压力较大。

　　• 新开工面积与开发投资：受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，2025年全国房地产市场供给端面临较大压力。中性情形下，预计2025年新开工面积同比下降15.6%，房地产开发投资额同比下降8.7%。2024年1-11月，全国房屋新开工面积为6.7亿平方米，同比下降23.0%，其中住宅新开工面积为4.9亿平方米，同比下降23.1%。这表明房地产开发企业在市场预期不明确的情况下，普遍采取了谨慎的开发策略。

　　• 土地市场变化：2024年，300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地出让金同比下降28%，出让金规模仅为2020年高点四成左右。各线城市土地成交规模均缩量，一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦核心城市。土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价，但全国土地市场仍面临调整压力。

　　• 区域供给调整：一线城市和强二线城市由于市场需求相对旺盛，供给端调整相对灵活，新开工面积和开发投资的降幅比较小。而三四线城市则面临较大的去仓库存储上的压力，新开工面积和开发投资的降幅较大。例如，2024年50个代表城市商品房批准上市面积同比下降约三成，供应规模处2016年以来最低水平。#4.竞争格局

　　• 龙头企业优势显著：根据中指研究院数据，2024年销售额排名前10的房企市场占有率占比达到30%，较2023年提升了5个百分点。例如，万科、碧桂园、保利等头部房企，凭借其在全国范围内的广泛布局、强大的品牌影响力和优质的项目资源，持续巩固市场地位。这一些企业在一二线城市的核心区域拥有大量优质土地储备，能够更好地应对市场波动和政策调整。

　　• 多元化布局：大型房企积极拓展业务领域，除了传统的住宅开发外，还涉足商业地产、产业地产、养老地产等多个细分市场。例如，万科近年来加大了在商业地产和产业地产的投入，通过打造城市综合体和产业园区，实现多元化发展。这种多元化布局不仅仅可以分散风险，还能满足多种客户群体的需求，提升企业的综合竞争力。

　　• 差异化竞争：中型房企通过差异化竞争策略，寻找市场细分领域的突破点。一些中型房企专注于特定区域或特定产品类型，打造具有特色的项目。例如，部分中型房企在三四线城市专注于开发小户型、低总价的刚需住宅，满足当地首次置业者的需求。还有一些中型房企专注于开发高端别墅项目，针对高净值客户群体，提供个性化、定制化的服务。

　　• 客户关系维护：地方房企注重与本地客户的长期关系维护，通过提供优质的产品和服务，树立良好的品牌形象。它们能够更好地满足本地客户的个性化需求，提供更具针对性的解决方案。例如，一些地方房企在项目开发过程中，最大限度地考虑当地居民的生活小习惯和文化特色，打造具有地方特色的社区环境，增强客户的认同感以及归属感。#5.资金状况

　　• 偿债压力：2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿。由于销售回款不足，无法通过借新还旧覆盖到期债务，导致房企面临较大的偿债压力。部分房企通过债务展期或置换的方式缓解短期债务压力，但这可能会使债务风险向后转移，2025年债务到期规模甚至高于2024年，达到5275亿元。

　　• 资金链断裂风险：受销售回款不畅、融资难度加大等因素影响，部分房企资金链紧张，甚至面临资金链断裂的风险。一些中小房企因资金链紧张而面临项目停工、延期交付等问题，甚至有部分企业被迫退出市场。这种资金链断裂风险不仅会影响房企自身的生存发展，还可能引发一系列社会问题，如购房者权益受损、社会稳定等。

　　• 市场规模与销售：2025年全国房地产市场销售规模恢复仍面临挑战。中性情形下，预计新建商品房销售面积同比下降约6%。若城中村改造及收储存量房等政策加快落实，居民置业意愿提升，乐观情形下，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。从区域来看，一线城市和强二线城市由于人口流入、经济活力强等因素，市场规模有望逐步扩大，而三四五线城市则可能面临较大的去仓库存储上的压力。